Bất động sản trầm lắng, đâu là ‘liều thuốc’ đúng?

TĂNG TRƯỞNG KHÔNG NHƯ KỲ VỌNG

Năm 2023, thị trường bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến hết quý III năm ngoái, có khoảng 324.378 giao dịch bất động sản thành công, chỉ đạt khoảng 41,29% so năm 2022. Cùng với đó, lượng tồn kho bất động sản trong quý III vào khoảng 18.808 căn, theo số liệu báo cáo của 53/63 địa phương. Trong đó, chung cư 3.196 căn, nhà ở riêng lẻ 6.554 căn, đất nền 7.190 nền.

Ngoài ra, lĩnh vực kinh doanh doanh bất động sản cũng có số lượng doanh nghiệp giải thể tăng mạnh so với năm trước. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, năm 2023, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 4.725, còn số lượng doanh nghiệp giải thể lên tới 1.286.

So với năm 2022, số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm 45%, trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể tăng 7,7%. Tính trung bình, mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã cắt giảm nhân sự từ 50% đến dưới 75% nhân sự…

Đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023, PGS, TS Trần Kim Chung – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, về tổng thể, thị trường bất động sản năm 2023 trầm lắng, không tăng trưởng như kỳ vọng.

Theo PGS, TS Trần Kim Chung, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này có thể kể đến các luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản trong năm 2023 không có đột biến, vì vậy không tạo được động lực đủ mạnh để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Đối với nguồn tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại – nguồn vốn quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản, tính đến ngày 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022.

Trong năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã điều hành giảm lãi suất để hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế thông qua việc liên tục điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành, với mức giảm 0,5-2,0%/năm. Mặc dù giai đoạn cuối năm, lãi suất cho vay được điều chỉnh xuống và tiếp cận tín dụng được mở rộng, tuy nhiên, tín dụng vẫn đang ở mức thấp đối với thị trường bất động sản và lãi suất vẫn cao so với kỳ vọng.

Về vốn đầu tư nước ngoài – nguồn vốn được kỳ vọng là nguồn kích thích cho thị trường bất động sản không có đột biến như những năm trước. Hơn nữa, một lượng lớn đầu tư nước ngoài là mua bán và sáp nhập (M&A) – tức nguồn tiền thay thế, không phải là nguồn tiền mở rộng đối với thị trường bất động sản, vì vậy tác động thực đối với việc mở rộng thị trường không lớn.

Bên cạnh đó, nguồn tiền từ chứng khoán năm 2023 không có nhiều tác động tích cực cho thị trường bất động sản, do thị trường chứng khoán cũng không có nguồn lực và động lực. Kiều hối – nguồn tiền thân thiện với thị trường bất động sản cũng không đột biến. Đầu tư công giải ngân chậm, dẫn đến luồng tiền đầu tư công không phát huy được tác động đến thị trường bất động sản như mong đợi.

Đặc biệt, nguồn vốn từ gói 120 nghìn tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội – nguồn tiền được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho thị trường bất động sản lại khó giải ngân.

Theo Bộ Xây dựng, đến nay đã có 20 tỉnh, thành phố công bố 52 dự án đủ điều kiện vay gói tín dụng này với nhu cầu vay vốn khoảng 25.884 tỷ đồng. Trong đó, có 49 dự án nhà ở xã hội với nhu cầu vay vốn 24.655 tỷ đồng, 3 dự án cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ với nhu cầu vay vốn 1.229 tỷ đồng.

PGS, TS Trần Kim Chung đánh giá, so với kỳ vọng, việc triển khai gói 120 nghìn tỷ đồng không như mong đợi. Luồng tiền giải ngân thấp, tác động tiềm tàng đến thị trường bất động sản không thực sự lớn.

Đối với gói tín dụng này, theo các chuyên gia và doanh nghiệp, chủ trương hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư và người dân tiếp cận nhà ở xã hội là đúng đắn. Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở hỗ trợ lãi suất mà thiếu các chính sách quyết liệt đi kèm thì chính sách rất khó đi vào cuộc sống, “doanh nghiệp không mặn mà vay, người dân vẫn mãi đợi mua nhà”.

Về góc độ chính sách, theo nguyên Phó Viện trưởng CIEM, trong năm 2023, một loạt chính sách đã được thông qua và đã có tác động đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các tác động về cơ bản chỉ giúp thị trường bình ổn chứ chưa đạt được tác động kích thích, thúc đẩy.

Đối với việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đây là tín hiệu rất tích cực đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cả hai luật đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Do vậy, tác động tức thời của luật đến thị trường chưa thể hiện.

Đặc biệt, Luật Đất đai (sửa đổi) không được thông qua trong năm 2023 có hiệu ứng làm thị trường chờ đợi thêm một giai đoạn. Do vậy, các kỳ vọng về sự hỗ trợ của Luật Đất đai (sửa đổi) đối với thị trường bất động sản cũng phải tiếp tục chờ đợi. Điều này cũng nằm ngoài mong đợi của doanh nghiệp. Vì vậy, xét về mặt tác động tổng thể, thị trường cũng phải điều chỉnh để thích ứng và tất yếu bị ảnh hưởng bởi chi phí phát sinh.

GIẢI QUYẾT NHỮNG TRỞ NGẠI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Chung nhận định, TS Vũ Đình Ánh, Viện Kinh tế-Tài chính nêu rõ, thị trường bất động sản trong năm 2023 đối mặt với nhiều khó khăn và có thể tiếp tục kéo dài đến hết năm 2024 nếu không có các giải pháp kịp thời, hiệu quả để lành mạnh hóa thị trường.

Theo đó, thị trường đối mặt nhiều trở ngại, nhưng nổi bật nhất là yếu tố pháp lý. Một mặt, quy định pháp lý và quy trình thủ tục liên quan đến bất động sản phức tạp, chồng chéo, thậm chí còn mâu thuẫn khiến cho chi phí tuân thủ tăng cao, gây thiệt hại cho cả bên cung lẫn bên cầu trên thị trường bất động sản, đồng thời là nguyên nhân căn bản làm cho giá bất động sản cao và có xu hướng tăng liên tục.

Mặt khác, hệ thống pháp luật và quy trình thủ tục rắc rối, phức tạp song lại tồn tại không ít kẽ hở, dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản diễn ra tương đối phổ biến với mức độ nghiêm trọng ở hầu như tất cả các khâu trong chu kỳ sống của sản phẩm bất động sản.

TS Vũ Đình Ánh nhấn mạnh, rõ ràng rủi ro pháp lý chính là rủi ro lớn nhất đối với thị trường bất động sản. Do đó, lành mạnh hóa pháp lý đối với bất động sản và thị trường bất động sản có ý nghĩa then chốt quyết định sự lành mạnh của thị trường bất động sản.

Đặc điểm nổi bật của nguồn vốn cho thị trường bất động sản là quy mô lớn và trung dài hạn là chủ yếu. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua lại phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, trong khi đại đa số vốn tín dụng ngân hàng lại là ngắn hạn.

TS Vũ Đình Ánh phân tích, nguồn vốn cho thị trường bất động sản có đặc điểm là quy mô lớn, có thể lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng cho một dự án, và tổng vốn đầu tư vào bất động sản đã tương đương hàng trăm tỷ USD song phải là nguồn vốn trung, dài hạn ổn định và bền vững.

Thực tế nguồn vốn vào thị trường bất động sản chưa bảo đảm tính lành mạnh khi tới khoảng 70% là vốn tín dụng ngân hàng với quy mô lên tới 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 20% tổng tín dụng ngân hàng cho nền kinh tế, còn vốn chủ sở hữu chỉ chiếm khoảng 10% và vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng chỉ khoảng 10%.

Chuyên gia của Viện Kinh tế-Tài chính nhấn mạnh, rõ ràng nguồn vốn tín dụng ngân hàng không thể trở thành nguồn vốn chủ lực cho thị trường bất động sản về cả mặt kỳ hạn, chi phí vốn vay lẫn ràng buộc về tài sản bảo đảm, tài sản thế chấp.

Sự thiếu lành mạnh về nguồn vốn cho thị trường bất động sản khi phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng càng bộc lộ rõ khi chính sách tiền tệ có xu hướng thắt chặt, lãi suất tăng và thanh khoản của hệ thống tổ chức tín dụng bị thu hẹp.

Do đó, theo TS Vũ Đình Ánh, lành mạnh hóa nguồn vốn phát triển thị trường bất động sản theo hướng giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, tăng tỷ trọng vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư bất động sản, vốn chủ sở hữu, thị trường chứng khoán… là lối thoát cho tài chính bất động sản hiện nay.

Trong đó, để thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thật sự phát triển ổn định, lành mạnh và an toàn, vượt qua trạng thái “đóng băng” như hiện nay, việc nhận diện rõ, đúng và đầy đủ rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành riêng lẻ là đặc biệt cần thiết và quan trọng.

“Năm 2023, chúng ta vẫn chưa chữa đúng ‘thuốc’ cho thị trường bất động sản. Nếu năm 2024 vẫn không tìm đúng và cho uống đúng ‘thuốc’, tôi cho rằng triển vọng phục hồi thị trường bất động sản cả năm cũng sẽ rất khó khăn”, TS Vũ Đình Ánh nêu quan điểm.

______________________________

Nếu năm 2024 vẫn không tìm đúng và cho uống đúng “THUỐC”, triển vọng phục hồi thị trường bất động sản cả năm sẽ rất khó khăn.

– Tiến sĩ Vũ Đình Ánh –

______________________________

ĐIỂM SÁNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Năm 2024 được nhận định sẽ tiếp tục là 1 năm khó khăn của ngành bất động sản Việt Nam, tuy nhiên cũng đan xen nhiều cơ hội mới. Các chuyên gia cho rằng, những yếu tố tích cực như sự hồi phục mạnh mẽ, chính sách hỗ trợ và quy hoạch mới sẽ tạo ra môi trường thuận lợi để nhà đầu tư quyết định “xuống tiền”.

Theo PGS, TS Trần Kim Chung, xét trên các bình diện như chu kỳ thị trường, các yếu tố thị trường, bối cảnh thị trường, các bên liên quan thị trường, các chính sách về thị trường bất động sản…, nếu các yếu tố không có đột biến, thị trường sẽ tiếp tục xu thế chậm chạp đi lên, và phương án này nhiều khả năng sẽ xảy ra.

Ở kịch bản mong muốn là thị trường đi lên mạnh mẽ, PGS, TS Trần Kim Chung nhấn mạnh cần phải có những cú hích. Trong đó, thứ nhất, phải có đột biến trong đầu tư nước ngoài vào thị trường – như là kết quả của việc nâng cấp quan hệ Việt Nam-Hoa Kỳ và sự dịch chuyển vốn khỏi các quốc gia truyền thống để đến các thị trường mới nổi.

Hai là, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua và các văn bản dưới luật được hoàn thành, với xu hướng hỗ trợ, nâng đỡ thị trường bất động sản.

Ba là, các công cụ tài chính tiền tệ được nới lỏng; lãi suất ngân hàng thấp đồng thời với mở rộng tín dụng; các tồn đọng về trái phiếu bất động sản được xử lý rốt ráo và doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận một chu kỳ vốn mới. Đồng thời, các công cụ tài chính bất động sản khác (như hệ thống tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, quỹ tín thác bất động sản – REIT…) được xem xét, cho phép vận hành…

“Nếu tất cả các yếu tố trên xảy ra, thị trường sẽ đi lên, khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, để tất cả các yêu cầu hội tụ, rất cần sự phối hợp đồng bộ của tất cả các cơ quan hữu quan”, PGS, TS Trần Kim Chung nêu rõ.

______________________________

Để tất cả các yêu cầu hội tụ, rất cần sự phối hợp đồng bộ của tất cả các cơ quan hữu quan.

– PGS, TS Trần Kim Chung –

______________________________

Đi sâu phân tích bối cảnh thị trường năm 2023, TS Vũ Đình Ánh nêu nhận định, trong khi tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản đối mặt với khó khăn, riêng bất động sản công nghiệp đang rất tốt, với nhiều nguồn vốn đầu tư đổ vào, giá cho thuê bất động sản công nghiệp cũng đang tăng.

Từ nền tảng năm 2023, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, trong năm 2024, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển tốt với sự cải thiện về đầu tư. Đặc biệt, trong các quy hoạch của các tỉnh, thành phố đều nêu vấn đề công nghiệp hóa, do đó phát triển bất động sản công nghiệp là một hướng rất tốt cho thị trường bất động sản.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết tháng 10/2023, cả nước đã có 413 khu công nghiệp đã thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt gần 120 nghìn ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700ha. Trong số 413 khu công nghiệp này, có 295 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt hơn 92 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63 nghìn ha.

Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của các khu công nghiệp cả nước đạt khoảng 51.800ha, đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 57,8%. Nếu tính riêng các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt 72,9%.

Dẫn các số liệu đáng chú ý về bất động sản công nghiệp, bà Đinh Lê Hạnh, Chủ tịch Tập đoàn bất động sản Đinh Lê cho biết, nhu cầu thuê và công suất cho thuê bất động sản công nghiệp trong quý III/2023 có xu hướng tăng nhẹ so với quý trước. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía bắc và phía nam đều duy trì ở khoảng 85-90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Theo bà Đinh Lê Hạnh, trong 2 năm 2024-2025 tới đây, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 6-10%/năm tại khu vực phía bắc và 4-8%/năm tại khu vực phía nam. Nhu cầu thuê khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch giúp thúc đẩy tăng giá thuê tại nhiều địa phương.

Trong khi đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ từ 2-4%/năm. Với việc Việt Nam nâng cấp quan hệ hợp tác với các đối tác lớn trong thời gian gần đây, dòng vốn đầu tư đến từ các quốc gia này dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới. Dự báo từ năm 2024, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ thu hút đầu tư vào 3 sản phẩm chính là: Khu công nghiệp, nhà xưởng cho thuê và nhà kho cho thuê.