Mua nhà trả góp, gánh nợ tới 117 triệu/tháng

Trả góp từ 40-117 triệu/tháng

PV trong vai khách hàng, tìm mua căn hộ chung cư 3 phòng ngủ. Anh Nguyễn Văn Đán, môi giới dự án chung cư Hoài Đức (huyện Hoài Đức, Hà Nội) cho biết, dự án có 3 tòa nhà 25 tầng, diện tích xây dựng 1,627ha, gồm 840 căn hộ.

Căn hộ có 3 phòng ngủ diện tích 114m2 và 138m2. Giá bán từ 43-48 triệu/m2. Theo nhu cầu, khách hàng có thể trả góp hoặc trả thẳng. Nếu trả góp, Ngân hàng BIDV hỗ trợ cho vay 65%, khách hàng chỉ phải trả trước 30%, 5% còn lại thanh toán sau khi nhận sổ.

Theo giới thiệu của môi giới, PV đưa ra nhu cầu mua căn hộ 114m2, vay trả góp 65%, thời gian trả tối đa 20 năm. Sau khi tính toán, anh Đán báo giá cho PV, tổng tiền căn hộ là 5,88 tỷ đồng. Trả trước 1,7tỷ; ngân hàng cho vay 3,8 tỷ. Số tiền hàng tháng khách hàng trả góp cao nhất hơn 43 triệu/tháng (17,5 triệu tiền gốc + 25,6 triệu tiền lãi).

Dự án Lumiere Evergreen (Masterise Homes), Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, cũng đang chào bán khi được xây dựng đến tầng thứ 3. Theo giới thiệu, dự án quy mô 17.000m2, cung cấp khoảng 2.294 căn hộ thuộc ba tòa tháp cao 39 tầng. Căn hộ đa dạng, diện tích từ 36-141m2.

PV hỏi mua trả góp căn hộ 3 ngủ, diện tích tim tường 106m2, hướng Đông Bắc, view trường học, vay tối đa 80%, thời gian vay từ 10-30 năm.

Chị Ngọc Thanh, môi giới dự án cho PV biết, căn hộ này có giá trả góp 7,79 tỷ đồng. Chị Thanh tính toán, khách hàng vay 30 năm, tổng là 360 tháng (tính theo lãi suất dự kiến thả nổi khoảng 9%, áp dụng từ 6/2026), tháng cao nhất khoảng 74 triệu/tháng (nợ gốc 21 triệu, lãi phải trả gần 53 triệu); vay 20 năm, tiền trả cả gốc và lãi 85 triệu; vay 10 năm, tiền gốc và lãi khách hàng phải trả 117 triệu/tháng, tiền gốc trả hằng tháng tăng từ 21triệu (vay trong 30 năm) lên thành 64 triệu (vay trong 10 năm).

Giá căn hộ tăng cao, số tiền trả gốc và lãi hàng tháng lớn khiến không ít người mua nhà phải chùn bước, không dám vay. Chị Nguyên Phương Thuyên (Xuân Phương, Nam Từ Liêm) là một trong số đó. 

Chị Thuyên cho biết, năm 2017, mức thu nhập của chị khoảng 15 triệu/tháng. Chị mua căn nhà 50m2 giá 1 tỷ (20tr/m2), trả góp trong 10 năm. Tháng trả nhiều nhất khoảng 12 triệu đồng cả gốc lẫn lãi.

Nay mức thu nhập của chị 17 triệu/tháng (tăng 2 triệu/tháng); giá nhà đã tăng gấp 2-2,5 lần, tối thiểu 48 triệu/m2. 1 căn nhà 100m2, khoảng 4,8 tỷ. Muốn đổi nhà, chị bán căn nhà cũ, dự tính được 2,3 tỷ đồng, vay thêm 2,5 tỷ đồng nữa. 

Chị tính toán, mỗi tháng phải trả góp hơn 20 triệu đồng. Vì thế, chị đã quyết định hủy kế hoạch đổi nhà. 

“Với mức lương 17 triệu, phải phụ thêm 3-5 triệu nữa để trả góp nhà, chưa tính các chi phí sinh hoạt gia đình hằng ngày. Tôi không thể gánh nổi, nên đành lùi lại!”, chị Thuyên nói.

Nhà giá rẻ, muốn mua cũng không có

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS, trong những năm qua, bình quân mỗi năm giá căn hộ tăng trưởng hai chữ số. Tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2023 đã tăng 16 điểm phần trăm so với hồi đầu năm.

Giá bán sơ cấp căn hộ trung bình cả nước cũng đang neo cao khi nguồn cung mới ra thị trường hầu hết là các sản phẩm có giá trên 40 triệu đồng/m2, gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, giá chung cư ở Hà Nội năm 2024 đang ở ngưỡng rất cao. Mức giá chung cư sơ cấp trung bình của thị trường đang ở mức 58 triệu đồng/m2, tương đương một căn hộ từ 60-70m2 (2 phòng ngủ) có giá khoảng 3,5 – 4 tỷ đồng/căn. Do đó, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội này đang cao gấp hơn 20 lần thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội trong năm 2023 (150 triệu đồng/người/năm).

Còn theo TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia đưa ra dẫn chứng về sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Cụ thể, một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, dư khoảng 6 triệu đồng. Như vậy, cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng.

“Với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10-15 năm. Tuy nhiên, vấn đề là dù có ngay 1,5 tỷ đồng lúc này thì cũng không tìm thấy dự án căn hộ nào ở Hà Nội hay TP.HCM có giá bán như vậy”, ông Nghĩa nói.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính, khuyến cáo người mua nhà không lên dùng tỷ lệ đòn bẩy quá cao, giữ ở mức chi trả an toàn, khoảng 30-40% thu nhập hàng tháng của gia đình.

“Người mua nhà phải cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định vay thả nổi ở mức chi trả hàng tháng 50 – 60% thu nhập trở lên, điều này rất dễ gây ra áp lực tài chính kéo dài, người mua phải phải oằn vai để trả nợ ngân hàng”, ông Thịnh nói.